¿Qué es el título de crédito hipotecario negociable (TCHN)?

Al solicitar un préstamo dejando como garantía un inmueble, se necesita comprender qué es el título de crédito hipotecario negociable (TCHN). De esta forma, podrás realizar una negociación sin acarrear consecuencias futuras ni perjuicios personales y económicos.

El mercado inmobiliario y el sector financiero han establecido normas en las negociaciones, según la necesidad del usuario. En esta ocasión, te comento sobre el título valor a la orden y negociable por endoso.

En este artículo te explicamos qué es el TCHN, cómo funciona, cuáles son sus ventajas, requisitos, riesgos y diferencias frente a una hipoteca tradicional.

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Título de Crédito Hipotecario Negociable

El Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN) es un instrumento legal y financiero regulado en el Perú que permite convertir una hipoteca en un título valor negociable. En términos simples, sirve para que un crédito garantizado con una hipoteca pueda transferirse de manera más rápida y segura entre personas, bancos o inversionistas.

Este mecanismo fue creado para facilitar el acceso al financiamiento, darle mayor liquidez a los créditos hipotecarios y agilizar la circulación de garantías inmobiliarias en el mercado peruano. Básicamente se crea un bloqueo a nombre del prestamista que indica que la propiedad es un aval, mientras se paga la deuda del préstamo, por lo que la propiedad puede seguir usándose.

La Ley No. 26702 de diciembre de 1996, en su artículo 239 adiciona: el “Titulo de crédito hipotecario negociable”. Consagrada por Ley General del Sistema Financiero y la SBS.

Esta Ley define el título valor como negociable por endoso y emitido por registros públicos cuando el inmueble se grava con hipoteca. Por lo tanto, es elevado a escritura pública, para otorgar un gravamen hipotecario de primer rango, respaldo del préstamo entregado.

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Por otro lado, la SBS, mediante la resolución No. 838-97 de 30 noviembre de 1997 agrega: Es un título valor negociable que representa el derecho real de hipoteca sobre un inmueble. Puede ser endosado a cualquier persona solo en garantía de un crédito dinerario.

Pero solo hasta la nueva Ley de títulos valores No. 27287 del 19 junio del 2000 es incorporada. Adicional a esto, el Decreto Legislativo No. 861 de la Ley de Mercado de Valores autoriza el “Certificado Hipotecario Negociable”.

¿Para qué sirve el Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN)?

El principal objetivo del TCHN es facilitar el financiamiento usando un inmueble como garantía, permitiendo que el crédito hipotecario pueda circular con mayor facilidad.

Entre sus usos más comunes destacan:

• Obtener financiamiento con garantía hipotecaria.
• Transferir créditos hipotecarios entre entidades financieras.
• Respaldar operaciones de inversión.
• Facilitar la negociación de carteras hipotecarias.
• Agilizar la ejecución de garantías ante incumplimiento.

Características del título valor negociable

• Para que el título sea constituido debe ser elevado a escritura pública y solicitar la emisión en Registros Públicos. La valuación del inmueble es hecha por un perito inscrito en Registro de Peritos Tasadores de la SBS.
• La hipoteca se registra en primer rango y cuando se endosa a una entidad financiera tendrá exclusividad en la garantía.
• El título es expedido por el Registrador Público en un formulario, y aprobado por la SUNARP.
• La emisión se realiza a la orden del propietario que lo grava de libre negociación. En los endosos se transfiere el crédito y la hipoteca, sin haber responsabilidad solidaria por parte del endosante.
• El endoso secundario es libre, siempre y cuando, no se prohíba en una cláusula que se frene su posterior negociación.
• Si el pago es pactado por cuotas y existe un incumplimiento, se puede exigir el pago total del monto adeudado.
• El artículo 54 de la Ley de Títulos Valores, autoriza prescindir de un proceso judicial. Se debe realizar la venta del inmueble en forma directa.
• En el caso de una venta directa, el último tenedor dejará constancia y otorgará la escritura pública a favor del adquiriente.

• La hipoteca se levantará contra devolución del título, cuando es cancelado en forma adecuada por el endosatario.
• En caso de venta judicial, se cancelarán todas las cargas y gravámenes registrados en forma posterior a la hipoteca.
• En Registros Públicos pueden expedir un título nuevo en caso de perdida, robo o deterioro, previa resolución judicial.
• Existe la acción cambiaria contra el propietario, cuando el valor de venta, no cubre el monto adeudado

Estas son las normas dictadas para el título de crédito hipotecario negociable. Si tienes algunas dudas adicionales, un experto en RTC (RebajaTusCuentas.com) te puede asesorar.

¿Cómo funciona el TCHN en Perú?

El funcionamiento del Título de Crédito Hipotecario Negociable puede resumirse en las siguientes etapas:

1. El propietario solicita la emisión del TCHN

El propietario de un inmueble inscrito en SUNARP y libre de cargas solicita la emisión del título.

2. Se constituye la hipoteca

La hipoteca se formaliza mediante escritura pública e inscripción registral.

3. Se emite el TCHN

El Registro o una entidad financiera autorizada emite el título incorporando la garantía hipotecaria.

4. El título puede negociarse

A través de endoso o anotación en cuenta, el TCHN puede transferirse junto con el crédito hipotecario.

5. Si hay incumplimiento, se ejecuta la garantía

El tenedor del TCHN puede optar por:

• Venta directa extrajudicial.
• Ejecución judicial de la hipoteca.

¿Quién puede emitir un TCHN?

Existen dos modalidades principales:

Emisión registral clásica

La realiza SUNARP a solicitud del propietario del inmueble.

Para ello, el predio debe:

• Estar inscrito.
• Ser susceptible de hipoteca.
• Encontrarse libre de cargas o gravámenes.

Emisión por entidades financieras

La Ley N.º 27640 amplió la posibilidad de emisión a:

• Bancos.
• Cajas.
• Financieras.
• Empresas autorizadas por la SBS.

En este caso, la emisión puede realizarse respecto de hipotecas ya inscritas o incluso en proceso de inscripción.

Requisitos del TCHN

Para emitir un Título de Crédito Hipotecario Negociable se deben cumplir determinados requisitos legales y registrales.

Requisitos principales